Le droit de superficie est une servitude en vertu de laquelle le propriétaire d’un terrain, dénommée le superficiant, ici la FPLC, octroie à un tiers, dénommé le superficiaire et ici représenté par les futurs propriétaires des appartements, le droit de construire, de détenir et d’entretenir des constructions sur le terrain grevé. Il est intitulé « droit distinct et permanent » ou « DDP ».

Il a ainsi pour but de dissocier la propriété des constructions et bâtiments, hors sol ou sous-sol, qui appartiendront aux futurs propriétaires des parts PPE, de la propriété du terrain, qui restera propriété de la FPLC.

La durée du DDP varie entre 30 et 100 ans (1). Il est inscrit comme immeuble au Registre Foncier.

A l’échéance du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du terrain, moyennant le versement d’une indemnité équitable (2).

Le droit de superficie peut également être prolongé, ou renouvelé, pour une durée maximum de 100 ans.

En contrepartie de la mise à disposition du terrain, le propriétaire ou les propriétaires versent une rente annuelle (3) (La rente de superficie) au propriétaire du terrain, fixée dans le contrat de superficie, et, en général, indexable au coût de la vie. Cette rente est garantie par l’inscription d’une hypothèque légale au Registre Foncier.

Le droit de superficie est cessible (aliénable), aux conditions fixées par le contrat de superficie, et passe aux héritiers en cas de décès. Le propriétaire ou les propriétaires peuvent en outre inscrire des gages hypothécaires ou des servitudes, notamment, sur le droit de superficie.

Pour un immeuble de logement comme ici prévu, le droit de superficie peut servir de base à la création d’une propriété par étage (PPE), qui permet la coexistence de trois immeubles inscrits au Registre Foncier : la parcelle, le droit de superficie, et les lots de PPE, qui appartiennent aux propriétaires individuels (soit aux futurs acquéreurs).

Dans le cas d’une PPE, la rente de superficie fait ainsi partie des frais et charges communs. Dès lors, chaque copropriétaire y contribue proportionnellement à la valeur de son lot PPE.

Il est tenu compte de la rente de superficie dans le calcul de la charge mensuelle admise par les banques qui ne doit pas dépasser 30 % des revenus.

Tous les détails sont fixés notamment dans la loi, le contrat de superficie, la mise en propriété par étages, et le règlement d’administration et d’utilisation, adopté à cette occasion.
(1) La durée retenue ici est de 99 ans
(2) L’indemnité de retour est fonction de la valeur de l’existant en tenant compte de la vétusté
(3) calculée selon la superficie du logement et basée sur un taux de 3.5 %